주택 대체 투자처로 인기를 끌었던 지식산업센터 시장이 지역·입지에 따라 양극화되고 있다. 사진은 경기 하남시에 위치한 지식산업센터. (윤관식 기자) 지난 몇 년간 아파트 규제로 반사이익을 누리던 지식산업센터 시장에 빨간불이 켜졌다. 공급 과잉에 금리 인상까지 겹쳐 수익률 하락 우려가 커져서다. 일부 지역에서는 분양가보다 낮게 매매되는 이른바 ‘마피(마이너스 프리미엄)’ 매물도 심심찮게 등장한다. 공실 부담에 매물 던지기가 본격화할 수 있다는 관측도 나온다.지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신업을 영위하는 기업과 그 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 건축물을 말한다. 1990년대부터 서울 구로·가산디지털단지, 성수동 등에 들어서기 시작한 ‘아파트형 공장’이 전신이다. 벤처기업 붐과 함께 급물살을 탔지만 ‘공장’이라는 명칭 탓에 부정적인 시선이 없지 않았다. 2010년 이후 보다 고급스러운 ‘지식산업센터’라는 명칭으로 바뀌면서 대기업과 관련 계열사, 협력업체 등이 대거 입주하기 시작했다.지식산업센터가 상가, 오피스텔처럼 수익형 부동산으로 주목받기 시작한 건 2019년부터다. 주택 규제가 강화되면서 투자가 어려워지자 상대적으로 규제가 덜한 지식산업센터로 뭉칫돈이 몰렸다. 그중 지식산업센터는 사업자등록만 증빙하면 개인·법인에 상관없이 분양받을 수 있다. 개인사업자·투자자는 매매가격(혹은 분양가)의 70%, 법인은 최대 80%까지 대출이 가능하다. 무엇보다 보유세나 양도소득세 중과 기준이 되는 주택 수에 포함되지 않고 전매 제한도 없다 보니 값싸게 분양받은 뒤 전매를 통해 시세차익을 얻으려는 유주택자, 특히 다주택자에게 인기를 끌었다.개인투자자가 늘면서 분양하는 곳마다 완판하는 곳이 늘자 개발업체들은 앞다퉈 지식산업센터를 더 공급했다.한국산업단지공단에 따르면 2010년 전국 481곳에 불과했던 지식산업센터는 올 6월 말 기준 1369곳으로 늘었다. 대부분 수도권에 집중돼 있다. ▲경기 643개 ▲서울 367개 ▲인천 79개 등 수도권 소재 지식산업센터(1089곳)가 전체의 80%를 차지한다. 특히 새로 짓는 지식산업센터 인허가 건수도 ▲2014년 36건에서 꾸준히 증가해 ▲2019년 130곳 ▲2020년 141곳 ▲2021년 130곳 등 3년 연속 100개 이상을 유지하고 있다. 2016~2018년만 해도 각 80건, 76건, 98건 등 매해 100건 미만이었다.이렇게 짓는데도 투자자는 꾸준히 몰리면서 지난 몇 년간 지식산업센터 몸값은 쉴 새 없이 뛰었다.지식산업센터114에 따르면 서울 성수동 ‘더리브세종타워(2020년 입주)’ 계약면적 81.4㎡(전용면적 40.7㎡)는 지난 7월 7억7700만원(9층)에 거래됐다. 불과 지난해 8월 같은 면적 매물이 5억1784만원(11층)에 거래된 점을 감안하면 1년도 채 안 돼 50%가량 시세가 뛰었다. 2018년 분양 당시 3.3㎡당 1500만원이 안 됐던 지식산업센터 시세가 지금은 3.3㎡당 3100만원도 훌쩍 넘는다. 구로구 가산동 ‘가산 SK V1센터(2018년 입주)’는 지난 4월 계약면적 358.9㎡(전용면적 179.8㎡)가 21억6000만원(3.3㎡당 1989만원)에 팔린 후 아직까지 일대에서 가장 비싼 지식산업센터 자리를 지키고 있다. 최초 분양 당시 3.3㎡당 700만원대에 분양됐던 지식산업센터 시세가 2.5배 이상 뛰었다.주택 대비 저렴하다던 3.3㎡당 분양가도 이제 옛말이 됐다. 수요가 몰리면서 분양가가 계속 높아진 탓이다. 가산디지털단지 내 지식산업센터 분양가는 과거 3.3㎡당 600만~700만원 수준에서 최근 2000만원까지 뛰었다. 송파나 성수 지역 지식산업센터는 분양가가 3000만원에 육박하는 상황이다.
▶전국 지식산업센터 1369곳 ▷매년 100여곳씩 신규 인허가 받아 하지만 몸값이 급등했는데도 일부 지역에서는 지식산업센터에 덜컥 투자했다가 재미를 보지 못한 사람이 수두룩하다. 공급이 워낙 많은 데다, 매매가격이 오른 것에 비해 임대료는 그대로거나 오히려 떨어지고 있어서 수익률이 기대에 못 미치기 때문이다. 엄밀히 말하면 가격이 오른 것도 인기 지역 얘기고, 일부 지역에서는 ‘마피’가 붙은 급매 물건마저 나오고 있다. 공급이 크게 늘면서 매물은 넘치는 데다 그동안 치솟았던 웃돈 탓에 가격 부담이 커지면서 매수세가 급감한 것으로 풀이된다.마피 매물은 지식산업센터 인기가 하락하고 있는 수도권 외곽 지역일수록 찾아보기 쉽다.지식산업센터 직거래가 진행되는 한 부동산 정보 커뮤니티에서는 김포 구래동에 있는 한 지식산업센터가 마피 2000만원에 매물로 올라왔다. 인근의 또 다른 지식산업센터도 앞서 5월 1500만원 손해를 감수하고 급매한다는 글이 올라온 적이 있다. 수원의 한 지식산업센터는 분양가 대비 900만원가량 낮은 가격으로 주인을 찾고 있다. 이외에도 하남이나 동탄 등에 있는 지식산업센터를 마피로 거래하겠다는 글이 줄줄이 올라와 있다.임차인을 찾지 못한 채 경매로 나온 매물도 늘었다. 신한옥션SA에 따르면 지난해 경매에 나온 지식산업센터 개별 호실은 총 307건으로 최근 5년(2017~2021년) 중 가장 많은 숫자다. 이 중 서울은 총 53건으로 2018년 이후 가장 많다. 경기도 역시 2020년과 지난해 각각 127건, 121건으로 2017년(117건), 2018년(80건), 2019년(101건) 등 직전 3년과 비교하면 많은 상태다. 지방에서는 경매로 나온 호실이 소폭 줄었는데, 부산과 대전 등 일부 광역시에서는 소폭 늘었다.이들 지역에서 일부 지식산업센터 인기가 하락한 이유는 공급이 늘어나고 있는 상황에서 입지가 비교적 좋지 않은 곳이 많아 용도가 제한된 탓이 크다. 서울 중심지나 수도권 인기 지역은 지하철역과 거리가 가까워 사무실 용도로 쓰기 좋고 찾는 사람도 많지만, 상대적으로 입지가 떨어지는 곳은 사무실로 사용하기 애매하다는 것이다. 김포의 한 공인중개사는 “최근에는 입지가 그다지 좋지 않은 곳에도 지식산업센터가 많이 들어섰는데 이들은 용도가 제한적일 수밖에 없어 분양 초기 기대와 달리 임차인을 구하기 쉽지 않고, 구한다 해도 임대료가 기대에 못 미치는 경우가 태반”이라며 “공실인 동안 대출로 분양대금을 충당한다 해도 이자 부담이 커 매매 거래도 잘 이뤄지지 않는다”고 설명했다. 엎친 데 덮친 격으로 지난 2019~2020년 승인된 지식산업센터들이 대거 준공되고 있어 공실 우려는 더 높아졌다. 한 지식산업센터 분양 대행사 관계자는 “입지가 괜찮은 곳도 실제 입주율이 70~80% 수준”이라며 “특히 화성 동탄과 하남시 등 수도권 신도시 인근에 공급이 많았다 보니 이들 지역은 단기간에 임차인을 채우기 쉽지 않은 상황”이라고 귀띔했다.비단 입지와 과잉 공급이 아니어도 지식산업센터에는 금리 인상이라는 악재가 남아 있다. 상대적으로 매매가격 대비 대출액 비중이 높은 지식산업센터 특성상 금리가 오르면 수익성이 빠르게 악화할 수밖에 없다. 최근 국내 기준금리가 단숨에 2.25%로 뛰어 있는 상황에 추가 금리 상승도 예고되고 있는 상황. 현재 수도권 내 지식산업센터 수익률은 연 2~3% 정도로 담보대출금리(연 3~5%)보다 낮은 상황이다. 한 시행사 관계자는 “금리 인상이 예고된 상황에서 수익률이 금리보다 낮으면 투자 수요가 유입되기 어렵다”며 “공급 물량 증가와 수요 감소가 맞물린다면 당분간 시세 하락도 불가피하다”고 내다봤다.[본 기사는 매경이코노미 제2173호 (2022.08.24~2022.08.30일자) 기사입니다]미소를 쏘아보았다. 그런
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포스코인터 관계자들이 26일 서울 포스코 체인지업 그라운드에서 중소벤처기업 수출상담회를 하고 있다. 사진제공=포스코인터[서울경제] 포스코인터내셔널이 포스텍홀딩스과 함께 25일 서울 역삼동에 있는 ‘포스코 체인지업 그라운드’에서 중소벤처기업 대상 수출상담회를 개최했다.올해 3년째를 맞이하는 이번 수출상담회는 우수한 기술력에도 해외 시장 개척에 어려움을 겪고 있는 국내 중소벤처기업을 위해 마련됐다. 포스코인터내셔널은 그동안 축적해 온 글로벌 사업 경험과 노하우를 바탕으로 실질적인 컨설팅을 제공했다.또한 포항공과대학의 기술지주회사인 포스텍홀딩스가 지난해에 이어 상담회를 공동 주관하며 미래 유망 스타트업의 참여풀을 확대하는데 힘을 모았다.이날 행사는 인공지능(AI), IT 보안, 친환경소재, 플랫폼 서비스 등의 분야 우수 중소벤처기업 18개사가 참여해, 역량교육과 참여기업 맞춤형 1대1 상담 등 총 2부로 나누어 진행됐다.포스코인터 관계자는 “이번 상담회는 코로나19 회복세에 힘입어 해외진출을 준비하는 중소벤처기업들에게 실질적인 비즈니스 솔루션을 제공하는 데 초점을 맞추었다”고 했다.
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